수원 광교에 전국 첫 지분적립형 분양주택이 나왔어요. 경기도와 경기주택도시공사(GH)가 10월 30일 모집공고를 낸 광교 자연앤 센트레빌(광교 A17블록)이에요. 전용 59㎡ 240가구는 분양가의 25%만 먼저 사서 입주하고, 나머지 75%는 20년 동안 네 번에 나눠 사는 구조예요.
“6억 8천만 원짜리 집을 1억 7천만 원에 산다”는 말이 많이 돌지만, 실제로는 GH가 가진 75% 몫에 임대보증금이나 월 임대료를 내야 해요. 언론 보도와 공고 기반 분양정보를 바탕으로 분양가, 지분별 납부액, 임대보증금, 청약 일정, 조건을 한 번에 정리하고 직접 계산해 봤어요.
핵심 요약
- 수원 영통구 원천동 광교 A17블록, 지하 2층~지상 20층 9개 동 600가구예요. 59㎡ 240가구는 지분적립형, 84㎡ 360가구는 일반 공공분양이에요.
- 59㎡ 분양가는 6억 5,010만~6억 8,590만 원으로 보도됐고, 최고가(59㎡B 10층 이상) 기준 최초 지분 25%는 약 1억 7,147만 원이에요.
- 최초 지분은 계약금 10%(6,859만 원)와 입주 잔금 15%(약 1억 288만 원)로 나눠 내고, GH 몫에는 기본 임대보증금 약 3억 3,000만 원(일부 월 임대료 전환 가능)이 붙어요.
- 특별공급 11월 9일 → 1순위 11월 10일 → 2순위 11월 11일, 59㎡ 발표 11월 18일·계약 2027년 1월 25~27일이에요. 거주의무 5년, 전매제한 10년이에요.
지분적립형 분양주택이란?
지분적립형은 집값 전체를 한 번에 사는 대신, 일부 지분만 먼저 사서 들어가고 나머지 지분을 정해진 시점마다 나눠 사는 공공분양 방식이에요. 아직 사지 않은 지분은 공공(이번 단지는 GH)이 가지고 있고, 입주자는 그 몫에 대해 임대료를 내요. 20년 뒤 마지막 지분까지 사면 100% 내 집이 돼요.
가장 큰 특징은 나중에 사는 지분 가격이 그때의 시세가 아니라는 점이에요. 보도에 따르면 추가 지분 가격은 최초 공급가격에 그동안의 기간이자(정기예금 금리 수준)를 더해 정해져요. 집값이 크게 오르더라도 지분값은 그만큼 따라 오르지 않는 구조라, 초기 목돈이 부족한 실수요자가 시세 상승의 혜택을 함께 누릴 수 있게 만든 제도예요.
단지 개요와 분양가
| 구분 | 59㎡ 지분적립형 | 84㎡ 일반 공공분양 |
|---|---|---|
| 공급 가구 | 240가구 | 360가구 |
| 분양가 (보도) | 6억 5,010만~6억 8,590만 원 | 8억 9천만~9억 5천만 원대 |
| 소유 방식 | 25% 매입 후 20년간 단계 매입 | 처음부터 100% 소유 |
| 당첨자 발표 | 11월 18일(수) | 11월 17일(화) |
| 계약 | 2027년 1월 25~27일 | 2026년 12월 21~23일 |
| 거주의무 · 전매제한 | 5년 · 10년 | 공고문 확인 |
단지는 수원시 영통구 원천동 633번지 일원으로, GH가 시행하고 동부건설 컨소시엄이 시공해요. 광교신도시에 남은 마지막 공동주택 분양으로 알려져 관심이 높아요. 59㎡ 주택형별 최고가는 6억 6,790만~6억 8,590만 원 수준이고, 가장 비싼 집은 59㎡B 10층 이상이에요.
지분은 언제, 얼마씩 사나요?
지분 취득 일정은 입주 때 25%, 입주 후 5·10·15년 차에 20%씩, 20년 차에 마지막 15%예요. 59㎡ 최고가 6억 8,590만 원을 기준으로 원금만 계산하면 아래와 같아요. 추가 지분에는 여기에 기간이자가 붙어요.
| 시점 | 취득 지분 | 누적 지분 | 지분값(원금 기준) |
|---|---|---|---|
| 계약 (2027년 1월) | 계약금 10% | – | 6,859만 원 |
| 입주 | 잔금 15% | 25% | 약 1억 288만 원 |
| 입주 후 5년 차 | 20% | 45% | 약 1억 3,718만 원 + 기간이자 |
| 입주 후 10년 차 | 20% | 65% | 약 1억 3,718만 원 + 기간이자 |
| 입주 후 15년 차 | 20% | 85% | 약 1억 3,718만 원 + 기간이자 |
| 입주 후 20년 차 | 15% | 100% | 약 1억 288만 원 + 기간이자 |
5년마다 1억 3,718만 원을 내려면, 이자를 빼고 단순 계산해도 매달 약 229만 원(1억 3,718만 원 ÷ 60개월)을 모아야 해요. 실제로는 기간이자가 더해지니 부담이 조금 더 커요. GH와 우리은행이 지분적립형 전용 대출 상품을 만들고 있다고 보도됐지만, 한도와 금리는 아직 정해지지 않았어요.
나머지 75%는 공짜인가요? 임대보증금 계산
아니에요. 아직 내 것이 아닌 GH 지분에는 임대료를 내야 해요. 공고 기반 분양정보에 따르면 기본 임대보증금은 주택형에 따라 약 3억 2,900만~3억 3,000만 원이고, 보증금 일부를 월 임대료로 돌릴 수 있어요. 임대료는 주변 시세의 80% 이하 금액에 GH 지분 비율을 곱해 정하는 방식으로 보도됐어요. 지분을 더 사서 GH 몫이 줄면 임대료 부담도 줄어드는 구조예요.
| 입주 때 드는 돈 (59㎡ 최고가 기준) | 금액 | 메모 |
|---|---|---|
| 최초 지분 25% | 약 1억 7,147만 원 | 계약금 6,859만 원 + 잔금 약 1억 288만 원 |
| 기본 임대보증금 (GH 몫) | 약 3억 3,000만 원 | 일부를 월 임대료로 전환 가능 |
| 보증금을 모두 낼 경우 합계 | 약 5억 147만 원 | 월 임대료 부담은 가장 작아요 |
정리하면 “1억 7천만 원으로 입주”는 지분값만 본 숫자예요. 보증금을 모두 보증금으로 내면 입주 때 5억 원 가까운 돈이 필요하고, 보증금을 줄이면 그만큼 매달 임대료가 늘어요. 내가 가진 현금과 매달 감당할 수 있는 금액을 먼저 정하고, 공고문의 보증금·월 임대료 전환 기준을 꼭 비교해 보세요.
다른 공공분양과 뭐가 다를까?
| 구분 | 지분적립형 (이번 광교) | 나눔형 (뉴:홈) | 일반형 공공분양 |
|---|---|---|---|
| 처음 내는 돈 | 분양가의 25% + 임대보증금 | 분양가 전액 (시세보다 저렴) | 분양가 전액 |
| 소유 | 20년에 걸쳐 100% | 처음부터 100% | 처음부터 100% |
| 시세 차익 | 추가 지분을 공급가+이자로 사서 상승분을 누릴 수 있음 | 의무거주 뒤 공공에 되팔 때 차익 일부 공유 | 개인에게 귀속 |
| 매달 부담 | 공공 지분 임대료 + 지분 매입 저축 | 대출 이자 | 대출 이자 |
나눔형은 처음부터 내 집이지만 분양가 전액을 마련해야 하고, 지분적립형은 처음 문턱이 낮은 대신 20년 동안 지분값과 임대료를 함께 관리해야 해요. 목돈은 부족하지만 소득이 꾸준히 늘어날 것으로 예상되는 맞벌이 신혼부부나 사회초년생에게 맞는 구조예요.
누가 신청할 수 있나요?
- 입주자모집공고일(2026년 10월 30일) 기준 무주택세대구성원이면서, 공급유형별 소득·자산 기준을 충족해야 해요.
- 이번 공급부터 2026년 6월 개정 규칙이 처음 적용돼 특별공급 비율이 50%에서 70%로 늘었어요.
- 청년 특별공급 15%가 새로 생겼어요. 청년 특공은 세대가 아니라 신청자 본인의 무주택 여부를 보고, 청약통장 가입기간·납입 횟수와 본인·부모 자산 요건이 따로 붙어요.
- 신생아 가구 특별공급 20%도 새로 생겼어요.
- 청약은 한국부동산원 청약홈에서 온라인으로 받아요.
공급유형별 구체적인 소득·자산 금액과 가구 수는 보도에 나오지 않았어요. 청약홈 입주자모집공고문에서 내 유형의 기준을 꼭 확인하세요.
청약 일정
| 단계 | 59㎡ 지분적립형 | 84㎡ 공공분양 |
|---|---|---|
| 모집공고 · 견본주택 개관 | 10월 30일(금) | 10월 30일(금) |
| 특별공급 | 11월 9일(월) | 11월 9일(월) |
| 일반 1순위 | 11월 10일(화) | 11월 10일(화) |
| 일반 2순위 | 11월 11일(수) | 11월 11일(수) |
| 당첨자 발표 | 11월 18일(수) | 11월 17일(화) |
| 계약 | 2027년 1월 25~27일 | 2026년 12월 21~23일 |
교통은 신분당선 광교중앙역까지 따로 이동해야 하는 거리이고, 인덕원~동탄 복선전철 원천역이 계획돼 있다고 보도됐어요. 같은 날 1순위를 받는 엘리프 시흥 더프라임(84㎡ 5억 9,930만 원)도 함께 비교해 보세요.
신청 전 체크리스트
- 모집공고일(10월 30일) 기준 무주택이고, 내 공급유형의 소득·자산 기준을 공고문에서 확인했다.
- 계약금 약 6,859만 원(최고가 기준)을 2027년 1월 계약 때 낼 수 있다.
- 입주 때 잔금 약 1억 288만 원과 임대보증금(또는 월 임대료) 계획을 세웠다.
- 5년마다 1억 3,718만 원 + 기간이자를 마련할 저축 계획(월 약 229만 원 이상)을 따져 봤다.
- 5년 거주의무와 10년 전매제한을 지킬 수 있다.
자주 묻는 질문
정말 1억 7천만 원만 있으면 입주할 수 있나요?
지분값만 보면 그렇지만, GH 몫에 대한 임대보증금(기본 약 3억 3,000만 원)이나 월 임대료가 따로 있어요. 보증금을 낮추면 월 임대료가 늘어나니, 입주 때 현금과 매달 부담을 함께 계산해야 해요.
추가 지분을 못 사면 어떻게 되나요?
보도에는 추가 지분을 사지 못했을 때의 처리 방식이 나오지 않았어요. 공고문과 견본주택 상담에서 지분 취득을 미루거나 포기할 때의 조건을 꼭 확인하세요.
84㎡ 일반 공공분양과 같이 넣을 수 있나요?
같은 단지 안에서 59㎡와 84㎡는 발표일이 달라요. 중복 청약 가능 여부와 당첨 시 처리 기준은 공고문의 중복 청약 규정을 확인해야 해요.
나중에 집을 팔 수 있나요?
전매제한이 10년이라 그 전에는 팔 수 없어요. 거주의무 5년도 함께 적용돼요. 단기 시세 차익보다는 오래 살면서 지분을 늘려 가는 실거주용 집이에요.
함께 보면 좋은 글
※ 경기도·경기주택도시공사(GH) 10월 30일 발표와 이투데이·비즈워치·국제뉴스·한국경제·헤럴드경제 보도(2026년 10월 28~30일)를 바탕으로 2026년 10월 30일 기준으로 정리했어요. 지분값 계산은 보도된 59㎡ 최고가(6억 8,590만 원)로 직접 계산한 원금 기준이며 기간이자는 포함하지 않았어요. 소득·자산 기준과 임대 조건은 청약홈 입주자모집공고 원문을 꼭 확인하세요.
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