전월세 전환 계산기 2026｜보증금 1억 → 월세 얼마? 법정 전환율 5% 자동 계산

전세 재계약을 앞두고 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 하거나, 반대로 목돈을 더 넣고 월세를 줄이고 싶을 때 가장 먼저 필요한 건 "그래서 한 달에 얼마가 바뀌는지"예요. 아래 계산기에 금액만 넣으면 법정 전환율 상한(연 5.0%)을 기준으로 월세와 보증금이 바로 계산되고, 같은 돈을 전세대출로 빌렸을 때의 이자와 비교해 어느 쪽이 싼지도 함께 보여 줘요. 입력한 내용은 어디에도 저장되지 않아요.

2026년 10월 15일 현재 한국은행 기준금리는 연 3.00%라서 법정 전환율 상한은 연 5.0%예요. 전환율 칸은 직접 바꿀 수 있으니 LH·SH 공공임대 공고의 전환 이율이나 집주인이 제시한 비율을 넣어 계산해 보세요. 전환율이 정해지는 원리와 적용 범위는 전월세 전환율 계산법 2026에 자세히 정리해 뒀어요.

계산 방법: 공식은 한 가지예요

전월세 전환 계산은 모두 "연간 월세 = 전환하는 보증금 × 전환율"이라는 한 가지 관계에서 나와요. 월 단위로 바꾸려고 12로 나누거나 곱할 뿐이라, 공식만 알면 계산기 없이도 대략 맞춰 볼 수 있어요.

• 보증금 → 월세: 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12
• 월세 → 보증금: 더 넣을 보증금 = 줄이려는 월세 × 12 ÷ 전환율
• 전세대출과 비교: 월 이자 = 빌리는 금액 × 대출 금리 ÷ 12

예를 들어 전세 3억 원을 보증금 2억 원으로 낮추면 차액 1억 원이 월세로 바뀌어요. 1억 원 × 5.0% ÷ 12 = 월 41만 6,667원이에요. 반대로 월세 10만 원을 줄이고 싶다면 10만 원 × 12 ÷ 5.0% = 2,400만 원을 보증금으로 더 넣어야 해요. 계산기는 원 단위 이하를 반올림해서 보여 줘요.

법정 상한 5.0%는 언제 적용되나요?

주택임대차보호법 시행령은 보증금을 월세로 바꿀 때의 상한을 "한국은행 기준금리 + 2%p"와 "연 10%" 중 낮은 값으로 정해요. 지금은 기준금리 3.00%에 2%p를 더한 5.0%가 10%보다 낮아서 연 5.0%가 상한이에요. 이 상한은 지금 사는 집의 계약을 이어가면서(계약 기간 중이나 갱신 때) 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용되고, 상한을 넘겨 약정한 월세는 넘는 부분만 효력이 없어요.

새 집에 처음 들어가는 신규 계약과, 월세를 보증금으로 바꾸는 방향에는 법정 상한이 적용되지 않아요. 이때는 같은 공식으로 전환율을 계산해 주변 시세와 비교하는 기준으로 쓰면 돼요. 또 다음 금융통화위원회가 10월 22일에 열리는데, 이날 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 따라 바뀌니 계약 직전에 한 번 더 확인하세요.

보증금 1억·2억·3억 원을 월세로 바꾸면 (연 5.0%)

아래 표는 법정 상한 5.0%를 그대로 적용한 월세와, 같은 금액을 은행 전세대출 평균 금리(연 4.35%)로 빌렸을 때의 월 이자를 나란히 놓은 거예요.

월세로 돌리는 보증금	연간 월세	월세 (월)	전세대출 4.35% 월 이자	차이 (월)
1억 원	500만 원	41만 6,667원	36만 2,500원	5만 4,167원
2억 원	1,000만 원	83만 3,333원	72만 5,000원	10만 8,333원
3억 원	1,500만 원	125만 원	108만 7,500원	16만 2,500원

세 경우 모두 전세대출 평균 금리(4.35%)가 전환율(5.0%)보다 낮아서, 대출로 보증금을 유지하는 쪽이 매달 5만~16만 원 정도 덜 들어요. 차이는 전환 금액에 비례해서 1억 원마다 월 5만 4,167원, 1년이면 65만 원씩 커져요.

공공임대 전환율 비교

LH·SH 공공임대는 집주인이 공공기관이라 모집공고에서 전환 이율을 따로 정해요. 같은 1,000만 원을 옮겨도 이율에 따라 바뀌는 월세가 달라요. 아래 숫자는 2026년 공고에 나온 예시예요.

구분	전환율 (연)	보증금 1,000만 원당 월세	월세 10만 원에 해당하는 보증금	적용 방향
민간 법정 상한	5.0%	4만 1,667원	2,400만 원	기존·갱신 계약에서 보증금 → 월세
SH 신혼·신생아 매입임대	6.7%	5만 5,833원	약 1,791만 원	보증금 올리고 월세 줄일 때
LH 신혼희망타운 행복주택 (증액)	6.0%	5만 원	2,000만 원	보증금 올리고 월세 줄일 때
LH 신혼희망타운 행복주택 (감액)	3.5%	2만 9,167원	약 3,429만 원	보증금 낮추고 월세 늘릴 때

증액 이율이 높을수록 같은 보증금으로 월세를 더 많이 줄일 수 있어요. SH 6.7%라면 보증금 1,000만 원을 더 넣을 때 1년에 67만 원의 월세가 줄어드는데, 같은 돈을 전세대출 4.35%로 빌리면 이자는 연 43만 5,000원이라 연 23만 5,000원이 남아요. 반대로 LH 감액 3.5%는 보증금을 낮추는 비용이 대출 금리보다 낮아서, 목돈이 부족할 때는 대출을 받는 것보다 보증금을 낮추는 쪽이 나을 수 있어요. 다만 전환할 수 있는 한도와 단위(예: 100만 원 단위)는 공고마다 다르니 해당 단지 모집공고를 꼭 확인하세요.

언제 전세가 유리한가

판단 기준은 간단해요. 보증금을 마련하려고 빌리는 돈의 금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 유지하거나 올리는(전세에 가까운) 쪽이 싸고, 높으면 월세 쪽이 싸요. 지금 법정 상한이 5.0%이니 전세대출 금리가 연 5.0%보다 낮은 사람은 전세 쪽이, 5.0%보다 높은 사람은 월세 쪽이 이자만 놓고 보면 유리해요.

내 돈으로 보증금을 내는 경우에는 대출 금리 대신 그 돈을 예금에 넣어 뒀을 때 받는 세후 이자와 비교하면 돼요. 예금 이자에는 이자소득세 15.4%가 붙으니 표면 금리보다 조금 낮은 값을 계산기의 대출 금리 칸에 넣어 보세요. 청년이라면 소득과 지역에 따라 연 2%대~3%대 초반으로 빌릴 수 있는 청년전용 버팀목 전세자금대출을 먼저 확인해 보는 게 좋아요. 이 금리라면 전환율 5.0%와의 차이가 커서 보증금을 유지하는 쪽이 훨씬 싸져요.

반대로 이자만으로는 전세가 싸더라도 월세 쪽을 고르는 게 나은 경우도 있어요.

• 대출 금리가 5.0%를 넘거나, 한도가 모자라 더 비싼 신용대출을 섞어야 할 때
• 전세가율이 높거나 전세보증금 반환보증에 가입할 수 없어 보증금을 돌려받지 못할 위험이 클 때
• 1~2년 안에 이사할 계획이라 대출 보증료·중도상환수수료 같은 부대 비용 비중이 커질 때
• 월세 세액공제를 받을 수 있어 실제 월세 부담이 줄어드는 경우

보증금 부담 자체를 낮추는 방법은 LH 든든전세 vs 청년 전세임대 vs 버팀목 대출 비교에서 한 번에 비교해 볼 수 있어요.

실제로 계산해 보면: 전세 3억 원 재계약

전세 3억 원에 살고 있고, 갱신 때 집주인이 "보증금 2억 원 + 월세"로 바꾸자고 했다고 가정해 볼게요. 기존 계약을 갱신하는 경우라 법정 상한이 적용돼요.

• ① 월세로 바뀌는 보증금: 3억 원 − 2억 원 = 1억 원
• ② 법정 상한 월세: 1억 원 × 5.0% ÷ 12 = 월 41만 6,667원
• ③ 1억 원을 전세대출 4.35%로 빌려 전세를 유지하면: 월 이자 36만 2,500원
• ④ 결론: 전세 유지가 월 5만 4,167원, 1년에 65만 원 싸요

같은 조건에서 내 대출 금리가 연 5.5%라면 월 이자가 45만 8,333원으로 올라, 이번에는 월세로 바꾸는 쪽이 월 4만 1,667원 싸져요. 이렇게 결론은 내 대출 금리에 따라 뒤집히니, 계산기의 전세대출 금리 칸에 은행에서 실제로 안내받은 금리를 넣어 확인하세요.

자주 묻는 질문

집주인이 계산기 결과보다 많은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?

기존 계약을 이어가며 보증금을 월세로 돌리는 경우라면 법정 상한을 넘는 부분은 효력이 없어요. 이미 더 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있고, 대화로 풀리지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하는 방법도 있어요. 계산기에 집주인이 제시한 금액을 넣어 전환율을 보여 주면 협상 근거로 쓰기 좋아요.

새 집을 계약할 때도 연 5.0%로 계산하나요?

신규 계약은 법정 전환율 적용 대상이 아니라서 보증금과 월세를 당사자가 정해요. 그래도 같은 공식으로 전환율을 계산해 보면 그 집 조건이 주변 시세나 법정 상한과 비교해 비싼지 판단하는 기준이 돼요. 월세를 보증금으로 바꾸는 방향도 상한이 없으니 같은 방식으로 비교해 보세요.

기준금리가 바뀌면 계산 결과도 달라지나요?

네. 법정 상한은 "기준금리 + 2%p"라서 기준금리가 바뀌면 상한도 같이 바뀌어요. 예를 들어 기준금리가 3.25%가 된다면 상한은 5.25%가 되고, 보증금 1억 원의 상한 월세는 43만 7,500원이 돼요. 이미 정한 월세가 자동으로 바뀌지는 않고, 다음에 전환할 때 그 시점의 기준금리로 다시 계산해요. 계산기의 전환율 칸에 새 상한을 넣으면 바로 다시 계산할 수 있어요.

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※ 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조, 국토교통부 주택임대차보호법 해설, 한국은행 기준금리(연 3.00%)와 2026년 8월 금융기관 가중평균금리 보도, SH·LH 각 모집공고를 바탕으로 만들었어요. 2026년 10월 15일 기준이며, 계산 결과는 참고용이에요. 계약 전 공식 안내와 공고문을 확인하세요.