전셋집 재계약을 앞두고 집주인이 "보증금 일부를 월세로 돌리자"고 하면, 월세를 얼마까지 받을 수 있는지가 가장 먼저 궁금해져요. 이때 기준이 되는 숫자가 전월세 전환율이에요. 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 한 달에 얼마인지, 반대로 월세 10만 원을 줄이려면 보증금을 얼마나 더 넣어야 하는지를 이 비율 하나로 계산할 수 있어요.
2026년 10월 14일 현재 한국은행 기준금리는 연 3.00%라서 법이 정한 전환율 상한은 연 5.0%예요. 이 글에서는 법정 전환율이 정해지는 방식, 두 방향의 계산 공식, 금액별 예시, LH·SH 공공임대의 전환 이율, 그리고 전세대출 이자와 비교해 전세와 월세 중 무엇이 싼지까지 차례로 정리했어요.
금액만 넣어 바로 계산해 보고 싶다면 전월세 전환 계산기에서 보증금 → 월세, 월세 → 보증금 전환 금액과 전세대출 이자 비교까지 한 번에 확인할 수 있어요.
핵심 요약
- 법정 전환율 상한 = 기준금리 + 2%p와 연 10% 중 낮은 값 → 2026년 10월 기준 연 5.0% (기준금리 3.00%)
- 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 상한은 월 41만 6,667원, 2억 원이면 월 83만 3,333원
- 이 상한은 기존 계약을 이어가며 보증금을 월세로 돌릴 때 적용돼요. 신규 계약과 월세→보증금 전환에는 적용되지 않아요
- LH·SH 공공임대는 공고마다 전환 이율이 달라요 (예: SH 연 6.7%, LH 신혼희망타운 행복주택 증액 6%·감액 3.5%)
법정 전월세 전환율: 기준금리 + 2%p, 연 10%와 비교
주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부나 일부를 월세로 바꿀 때 받을 수 있는 월세에 상한을 둬요. 구체적인 비율은 같은 법 시행령 제9조가 정하는데, 두 가지 중 낮은 쪽이 상한이 돼요.
- ① 연 10%
- ② 한국은행 기준금리 + 연 2%p (2020년 9월 29일부터 3.5%p에서 2%p로 낮아짐)
- 지금은 ②가 5.0%로 ①보다 낮아서 연 5.0%가 상한이에요. 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실제로 쓰이는 값은 ②예요.
기준금리는 2026년 5월까지 연 2.50%였다가 7월 16일 2.75%, 8월 27일 3.00%로 두 번 올랐어요. 그래서 법정 전환율 상한도 4.5% → 4.75% → 5.0%로 따라 올랐어요. 다음 금융통화위원회는 10월 22일(목)이고, 이날 기준금리가 바뀌면 상한도 바로 바뀌니 계약 직전에 한 번 더 확인하세요.
적용 범위도 알아 두어야 해요. 국토교통부 해설에 따르면 이 상한은 지금 사는 집의 계약을 이어가면서(계약 기간 중이나 갱신 때) 보증금을 월세로 돌리는 경우에 적용돼요. 새 집에 처음 들어가는 신규 계약은 당사자가 정하는 금액이 기준이고, 월세를 보증금으로 바꾸는 방향에도 법정 상한이 없어 한국부동산원의 지역별 전월세전환율과 주변 시세를 참고해 협의해요. 상한을 넘겨 약정한 월세는 넘는 부분만 효력이 없어요.
전월세 전환 계산 공식 3가지
공식은 모두 "연간 월세 = 전환한 보증금 × 전환율"이라는 한 가지 관계에서 나와요. 월 단위로 바꾸려고 12로 나누거나 곱할 뿐이에요.
- 보증금 → 월세: 월세 = 월세로 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12
- 월세 → 보증금: 더 넣을 보증금 = 줄이려는 월세 × 12 ÷ 전환율
- 전환율 역산: 전환율 = (월세 × 12) ÷ (전세금 − 월세 보증금) × 100
세 번째 공식은 집주인이 제시한 조건이 상한 안인지 확인할 때 써요. 예를 들어 전세 3억 원을 "보증금 1억 원 + 월세 100만 원"으로 바꾸자는 제안이라면 1,200만 원 ÷ 2억 원 = 6.0%라서 지금 상한 5.0%를 넘어요.
보증금 → 월세 계산 예시표 (법정 상한 연 5.0%)
아래 표는 2026년 10월 기준 상한 5.0%를 그대로 적용해 계산한 최대 월세예요. 원 단위 이하는 반올림했어요.
| 월세로 돌리는 보증금 | 연간 월세 상한 | 월세 상한(월) | 참고: 기준금리 2.50% 때(4.5%) |
|---|---|---|---|
| 5,000만 원 | 250만 원 | 20만 8,333원 | 18만 7,500원 |
| 1억 원 | 500만 원 | 41만 6,667원 | 37만 5,000원 |
| 2억 원 | 1,000만 원 | 83만 3,333원 | 75만 원 |
| 3억 원 | 1,500만 원 | 125만 원 | 112만 5,000원 |
보증금 1억 원을 월세로 돌리면 지금은 월 41만 6,667원까지 받을 수 있어요. 기준금리가 2.50%였던 상반기보다 같은 1억 원에 월 4만 1,667원이 더 붙는 셈이라, 금리가 오를수록 세입자의 월세 부담 상한도 커져요.
반대 방향도 같은 비율로 계산하면 감이 와요. 전환율 5.0%로 월세 10만 원을 줄이려면 보증금을 2,400만 원(10만 원 × 12 ÷ 5%) 더 넣어야 해요. 다만 앞에서 말했듯 이 방향은 법정 상한이 없으니 실제 금액은 협의로 정해져요.
LH·SH 공공임대는 전환 이율이 따로 있어요
공공임대는 집주인이 LH·SH 같은 공공기관이라 모집공고에서 전환 이율과 한도를 정해요. 같은 기관이라도 공고마다 다르니 아래 숫자는 각 공고의 예시로 보세요.
| 공고 (2026년) | 보증금 올릴 때 (월세↓) | 보증금 낮출 때 (월세↑) | 계산 예 |
|---|---|---|---|
| SH 신혼·신생아 매입임대Ⅰ·Ⅱ | 연 6.7% (월 임대료의 최대 60~80%까지) | 공고 기준 확인 | 월세 10만 원↓ = 보증금 약 1,791만 원↑ |
| LH 의왕청계2 신혼희망타운 행복주택 | 연 6.0% | 연 3.5% | 보증금 1,000만 원↑ = 월세 5만 원↓ |
| LH 하남감일·위례 신혼희망타운 행복주택 | 연 6% (100만 원 단위) | 연 3.5% | 보증금 1,000만 원↓ = 월세 약 2만 9,167원↑ |
| LH 인천·부천 다자녀 매입임대 | 연 6% | 공고 기준 확인 | 보증금 1,000만 원↑ = 월세 5만 원↓ |
눈여겨볼 점은 공공임대의 증액 이율(6~6.7%)이 법정 상한 5.0%보다 높다는 거예요. 보증금을 1,000만 원 더 넣으면 연 60만~67만 원의 월세가 줄어드니, 그 돈을 은행에 둬서 받는 이자나 그 돈을 빌리는 대출 이자보다 유리한지 비교해 보면 돼요. 반대로 보증금을 낮추는 쪽은 연 3.5%의 비용이 드는 셈이라, 목돈이 없을 때 이보다 비싼 대출을 받는 것보다 나을 수 있어요. 단지별 금액은 의왕청계2 신혼희망타운 행복주택 정리와 SH 신혼·신생아 매입임대Ⅱ 정리에서 확인할 수 있어요.
전세 vs 월세, 어느 쪽이 쌀까: 전세대출 이자와 비교
판단 기준은 간단해요. 보증금을 더 넣기 위해 빌리는 돈의 금리가 전환율보다 낮으면 보증금을 올리는(전세에 가까운) 쪽이, 높으면 월세 쪽이 싸요. 내 돈으로 보증금을 낸다면 대출 금리 대신 그 돈을 예금에 뒀을 때의 세후 이자와 비교하면 돼요.
한국은행 집계로 2026년 8월 신규 취급 기준 은행 전세자금대출 평균 금리는 연 4.35%였어요(전월보다 0.16%p 상승). 주택도시기금의 청년전용 버팀목 전세대출은 소득과 지역에 따라 연 2%대~3%대 초반이지만 한도가 최대 1억 5천만 원이에요. 보증금 2억 원을 기준으로 매달 드는 돈을 비교하면 다음과 같아요.
| 2억 원을 마련하는 방법 | 적용 금리 | 월 이자 또는 월세 | 월세(5.0%) 대비 |
|---|---|---|---|
| 저금리 대출로 빌린다고 가정 | 연 2.5% | 41만 6,667원 | 월 41만 6,667원 절약 |
| 은행 전세대출 평균 | 연 4.35% | 72만 5,000원 | 월 10만 8,333원 절약 |
| 월세로 전환 (법정 상한) | 연 5.0% | 83만 3,333원 | 기준 |
| 대출 금리가 연 6.0%라면 | 연 6.0% | 100만 원 | 월 16만 6,667원 더 듦 |
지금 금리라면 법정 상한 5.0%로 월세를 내는 것보다 은행 평균 금리 4.35%로 대출을 받아 보증금을 유지하는 쪽이 월 10만 원 남짓 싸요. 대출 금리가 5%를 넘는 사람은 월세 쪽이 유리해지고요. 다만 전세는 보증금 반환 위험이 있으니 보증보험 가입 가능 여부까지 같이 따져야 해요. 대출 이자만 비교한 것이고 중도상환수수료, 보증료, 월세 세액공제 같은 개인별 요소는 빠져 있어요.
실제로 계산해 보면: 전세 3억 원 재계약
전세 3억 원에 살고 있고, 은행 전세대출(연 4.35%)로 2억 원을 빌린 세입자가 있다고 가정해 볼게요. 갱신 때 집주인이 "보증금 1억 원 + 월세 100만 원"을 제안했어요.
- ① 제안 전환율 확인: 100만 원 × 12 ÷ 2억 원 = 6.0% → 상한 5.0% 초과
- ② 법정 상한 월세: 2억 원 × 5.0% ÷ 12 = 83만 3,333원 (제안보다 월 16만 6,667원 낮음)
- ③ 전세 유지 비용: 대출 2억 원 × 4.35% ÷ 12 = 월 72만 5,000원
- ④ 결론: 상한 월세로 바꿔도 전세 유지보다 월 10만 8,333원, 1년에 130만 원 더 들어요
이 경우 세입자는 상한을 넘는 제안을 받아들일 의무가 없고, 전세 유지가 더 싸다는 계산도 협상 근거로 쓸 수 있어요. 계약갱신요구권을 쓴 갱신이라면 보증금·월세 증액도 기존의 5% 이내로 묶여요.
전월세 전환 전 체크리스트
- 계약 시점의 한국은행 기준금리 확인 (10월 22일 금통위 결과 반영)
- 기존 계약 중·갱신 전환인지, 신규 계약인지 구분 (법정 상한은 기존 계약에만)
- 집주인 제안 조건을 역산 공식으로 전환율 계산해 보기
- 내 대출 금리 또는 예금 이자와 전환율 비교
- 공공임대는 모집공고의 전환 이율·한도·단위(예: 100만 원) 확인
- 바뀐 보증금·월세를 계약서에 적고, 보증금을 올렸다면 확정일자 새로 받기
자주 묻는 질문
집주인이 상한보다 높은 월세를 요구하면 어떻게 하나요?
기존 계약을 이어가며 보증금을 월세로 돌리는 경우라면 상한을 넘는 부분은 효력이 없어요. 이미 더 냈다면 돌려 달라고 청구할 수 있어요. 대화로 풀리지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회 조정을 신청하는 방법도 있어요.
새 집을 계약할 때도 연 5.0%가 적용되나요?
아니요. 국토교통부 해설에 따르면 신규 계약은 법정 전환율 적용 대상이 아니에요. 그래도 같은 공식으로 전환율을 계산해 보면 그 집 조건이 주변과 비교해 비싼지 판단하는 기준이 돼요.
기준금리가 오르면 이미 정한 월세도 오르나요?
아니요. 상한은 전환하는 시점의 기준금리로 계산하고, 이미 정한 월세를 자동으로 바꾸지는 않아요. 다만 다음에 보증금을 월세로 돌릴 때는 그때의 기준금리로 상한이 다시 정해져요.
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※ 주택임대차보호법 제7조의2·시행령 제9조, 국토교통부 주택임대차보호법 해설, 한국은행 기준금리 결정(2026년 7월 16일·8월 27일)과 2026년 8월 금융기관 가중평균금리 보도, SH·LH 각 모집공고를 바탕으로 정리했어요. 2026년 10월 14일 기준이며, 신청 전 공식 안내를 확인하세요.
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