집을 살 때 은행 주택담보대출보다 먼저 확인해야 할 상품이 주택도시기금의 내집마련 디딤돌대출이에요. 무주택 서민을 위한 정부 구입자금 대출로, 금리가 연 2.85~4.15%이고 생애최초 구입자는 2억 4천만 원, 신혼가구와 2자녀 이상 가구는 3억 2천만 원까지 빌릴 수 있어요.
다만 2025년 6월 27일 이후 계약분부터 한도가 줄었고, 실거주 의무와 1주택 유지 의무 같은 조건도 붙어요. 주택도시기금 공식 상품 안내를 기준으로 대상, 한도, 금리, 우대금리를 정리하고, 소득·대출금별 월 상환액을 직접 계산해 봤어요.
핵심 요약
- 부부합산 연소득 6천만 원 이하(생애최초·2자녀 이상 7천만 원, 신혼가구 8,500만 원 이하), 순자산 5억 1,100만 원 이하(2026년 기준) 무주택 세대주가 대상이에요.
- 한도는 일반 2억 원, 생애최초 2억 4천만 원, 신혼가구·2자녀 이상 3억 2천만 원이고, LTV 70%(생애최초 80%, 단 수도권·규제지역 70%)·DTI 60% 안에서 정해져요.
- 전용 85㎡ 이하, 평가액 5억 원(신혼·2자녀 이상 6억 원) 이하 주택만 살 수 있어요.
- 금리는 소득과 대출기간에 따라 연 2.85~4.15%이고, 지방 주택은 0.2%p 낮아요. 2026년 12월 31일까지 갚는 원금은 중도상환수수료가 면제돼요.
누가 받을 수 있나요?
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 세대주 | 대출 접수일 현재 민법상 성년인 무주택 세대주 (세대원 전원 무주택) |
| 소득 (부부합산) | 연 6천만 원 이하 · 생애최초·2자녀 이상 7천만 원 이하 · 신혼가구 8,500만 원 이하 |
| 순자산 (부부합산) | 5억 1,100만 원 이하 (2026년 기준) |
| 중복 대출 | 기금 대출·은행 주택담보대출 이용 중이면 불가 (기금 전세대출은 실행일 당일 상환 조건으로 가능) |
| 신청 시기 | 소유권이전등기 전, 또는 이전등기 접수일로부터 3개월 이내 |
부부합산 소득이 8,500만 원을 넘는 신혼가구라도, 부부 중 대출을 신청하는 1명의 소득이 6천만 원 이하면 신청할 수 있어요. 이 경우 기간별 최고 금리에 0.3%p가 더해지고, DTI는 신청인 1명의 소득·부채로만 계산해요.
만 30세 미만 단독세대주와 미혼 세대주는 원칙적으로 대상이 아니에요. 다만 부양 요건(직계존속이나 미성년 형제·자매와 6개월 이상 같은 세대)을 채우면 가능하고, 토지임대부 분양주택은 부양 요건 없이 신청할 수 있어요. 만 30세 이상 미혼 단독세대주는 60㎡ 이하·평가액 3억 원 이하 주택에 한도 1억 5천만 원(생애최초 2억 원)이 적용돼요.
얼마까지 빌릴 수 있나요?
| 구분 | 호당 한도 (2025.6.27 이후 계약) | 2025.6.27 이전 계약 | 대상 주택 |
|---|---|---|---|
| 일반 | 2억 원 | 2억 5천만 원 | 85㎡ 이하, 평가액 5억 원 이하 |
| 생애최초 구입자 | 2억 4천만 원 | 3억 원 | 85㎡ 이하, 평가액 5억 원 이하 |
| 신혼가구 · 2자녀 이상 | 3억 2천만 원 | 4억 원 | 85㎡ 이하, 평가액 6억 원 이하 |
| 만 30세 이상 미혼 단독세대주 | 1억 5천만 원 (생애최초 2억 원) | – | 60㎡ 이하, 평가액 3억 원 이하 |
실제 대출금은 호당 한도, LTV(담보인정비율), DTI(총부채상환비율 60%), 매매가격 중 가장 작은 금액이에요. LTV는 70%가 기본이고 생애최초 구입자는 80%지만, 수도권·규제지역 주택은 생애최초여도 70%예요. 예를 들어 수도권 4억 원 주택을 생애최초로 산다면 LTV 70%인 2억 8천만 원보다 한도 2억 4천만 원이 작아서 2억 4천만 원까지예요.
금리는 얼마인가요?
| 부부합산 연소득 | 10년 | 15년 | 20년 | 30년 |
|---|---|---|---|---|
| 2천만 원 이하 | 연 2.85% | 연 2.95% | 연 3.05% | 연 3.10% |
| 2천만 원 초과~4천만 원 이하 | 연 3.20% | 연 3.30% | 연 3.40% | 연 3.45% |
| 4천만 원 초과~7천만 원 이하 | 연 3.55% | 연 3.65% | 연 3.75% | 연 3.80% |
| 7천만 원 초과~8,500만 원 이하 | 연 3.90% | 연 4.00% | 연 4.10% | 연 4.15% |
지방 주택은 0.2%p가 낮아요. 기본은 국토교통부 고시 변동금리 기준이고, 5년 단위 변동금리를 고르면 0.1%p, 10년 고정 후 변동은 0.2%p, 순수 고정금리는 0.3%p가 더해져요.
우대금리, 이렇게 받아요
| 구분 | 우대폭 | 적용 기간 |
|---|---|---|
| 한부모가구 (연소득 6천만 원 이하) | 연 0.5%p | 중복 불가 항목 |
| 장애인가구 · 다문화가구 | 각 연 0.2%p | 중복 불가 항목 |
| 신혼가구 · 생애최초 구입자 | 각 연 0.2%p | 대출 후 최대 5년 |
| 자녀 (다자녀 / 2자녀 / 1자녀) | 연 0.7%p / 0.5%p / 0.3%p | 자녀 1명당 5년, 최대 15년 |
| 청약통장 5년·60회 / 10년·120회 / 15년·180회 | 연 0.3%p / 0.4%p / 0.5%p | 추가 우대, 최대 5년 |
| 부동산 전자계약 (2026.12.31 접수분까지) | 연 0.1%p | 추가 우대, 최대 5년 |
위쪽 네 줄(한부모·장애인·다문화·신혼·생애최초·자녀)은 서로 중복되지 않아 가장 큰 하나만 받아요. 청약통장, 전자계약, 대출 신청액이 심사 금액의 30% 이하인 경우(0.1%p) 같은 추가 우대는 함께 받을 수 있어요. 다만 우대금리는 합쳐서 0.5%p(다자녀 0.7%p)가 상한이고, 최종 금리는 연 1.5% 아래로 내려가지 않아요.
월 상환액은 얼마? 직접 계산
30년 만기 원리금균등상환, 기본 금리(우대 전) 기준으로 계산했어요. 실제 금리는 대출 시점 고시 금리와 우대 적용에 따라 달라져요.
| 예시 | 대출금 | 금리 (30년) | 월 상환액 | 30년 총이자 |
|---|---|---|---|---|
| 연소득 3천만 원, 2억 5천만 원 주택 (LTV 70%) | 1억 7,500만 원 | 연 3.45% | 약 78만 1천 원 | 약 1억 614만 원 |
| 연소득 5천만 원 생애최초, 수도권 4억 원 주택 | 2억 4,000만 원 | 연 3.80% | 약 111만 8천 원 | 약 1억 6,259만 원 |
| 신혼 연소득 8천만 원, 5억 5천만 원 주택 | 3억 2,000만 원 | 연 4.15% | 약 155만 6천 원 | 약 2억 3,999만 원 |
생애최초 예시에서 생애최초 우대 0.2%p를 받으면 처음 5년 동안 월 약 2만 7천 원이 줄어요(연 3.60% 기준 약 109만 1천 원). 같은 1억 7,500만 원을 10년 만기(연 3.20%)로 빌리면 월 상환액은 약 170만 6천 원으로 커지지만 총이자는 약 2,972만 원으로 크게 줄어요. 매달 감당할 수 있는 금액과 총이자를 함께 보고 기간을 고르세요.
토지임대부 분양주택은 조건이 달라요
최근 본청약을 받는 고덕강일3단지 같은 토지임대부 분양주택은 디딤돌대출 조건이 따로 있어요.
- 청약 때 소득 요건을 채웠기 때문에, 대출 소득 기준을 넘어도 신청할 수 있어요. 다만 최고 소득구간을 넘으면 금리에 0.3%p가 더해져요(사전청약 당첨자는 최고 구간 금리 적용).
- 일반 신청자의 LTV는 60%예요.
- 사전청약 당첨자는 자산 요건을 갖춘 것으로 보고, 담보주택 평가액 기준을 넘어도 신청할 수 있으며, 호당 한도 5억 원·LTV 80%가 적용돼요.
- 만 30세 미만 단독세대주도 부양 요건 없이 신청할 수 있어요.
대출 후 꼭 지켜야 할 것
- 실거주 의무: 대출받은 날로부터 1개월 안에 전입하고 2년 이상 살아야 해요. 지키지 않으면 대출금을 갚아야 해요(퇴거 지연·집수리 등은 2개월 연장, 질병·근무지 이전 등은 최대 3년 유예).
- 1주택 유지 의무: 대출 기간 중 다른 집을 사면 6개월 안에 처분해야 하고, 안 하면 대출금이 회수돼요(상속·혼인 등은 예외 기간 적용).
- 중도상환수수료: 3년 이내 상환 시 최대 0.6%지만, 2024년 8월 12일부터 2026년 12월 31일까지 상환한 원금은 면제예요.
- 대출계약 철회: 계약서류를 받은 날, 계약일, 실행일 중 늦은 날부터 14일 안에 철회할 수 있어요.
신청 전 체크리스트
- 세대원 전원이 무주택이고, 부부합산 소득·순자산(5억 1,100만 원)이 기준 안에 있다.
- 사려는 집이 85㎡ 이하이고 평가액 5억 원(신혼·2자녀 이상 6억 원) 이하다.
- 내 한도가 호당 한도·LTV·DTI 중 무엇에 걸리는지 계산해 봤다.
- 소유권이전등기 전(또는 등기 후 3개월 이내)에 신청할 수 있다.
- 대출 후 1개월 안에 전입해 2년 이상 살 수 있다.
자주 묻는 질문
신생아 특례 디딤돌대출과는 뭐가 달라요?
신생아 특례 디딤돌대출은 출산(입양) 가구를 위한 별도 상품으로, 소득·한도·금리 조건이 일반 디딤돌대출과 달라요. 출산 가구라면 신생아 특례대출 정리를 먼저 비교해 보세요.
기금 전세대출을 쓰고 있어도 신청할 수 있나요?
네. 주택도시기금 전세자금대출은 디딤돌대출 실행일 당일에 갚는 조건으로 신청할 수 있어요. 은행 재원 주택담보대출을 다른 집으로 이용 중이면 안 돼요.
어디서 신청하나요?
주택도시기금 포털이나 우리·KB국민·IBK기업·NH농협·신한·하나은행 등 기금 수탁은행에서 신청해요. 심사 상담은 주택도시보증공사 콜센터(1566-9009)에서도 받을 수 있어요.
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※ 주택도시기금 「내집마련디딤돌대출」 상품 안내(nhuf.molit.go.kr, 2026년 10월 31일 확인)를 바탕으로 정리했어요. 월 상환액은 기본 금리로 직접 계산한 예시이며, 실제 한도·금리·우대 적용은 수탁은행 심사 결과에 따라 달라요. 신청 전 기금 포털과 수탁은행에서 꼭 확인하세요.
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