서울 서초구 반포주공1단지 1·2·4주구를 재건축하는 단지의 이름이 2026년 10월 13일 '디에이치 반포 124'로 확정됐어요. 그동안 '디에이치 클래스트', 줄여서 '반디클'로 불리던 곳이에요. 전체 5,007세대 가운데 1,801가구를 일반분양해요(특별공급 930가구·일반공급 871가구). 11월 27일 입주자모집공고, 12월 7일 특별공급, 12월 8일 1순위 청약 일정이 공개됐어요.
분양가상한제가 적용돼 주변 시세보다 낮게 나올 것으로 보여서 "당첨되면 20억~40억"이라는 말까지 나오는데요. 이 글에서는 언론 보도로 확인된 숫자만으로 예상 분양가와 시세 차이, 투기과열지구 청약 규칙, 그리고 실제로 준비해야 할 현금을 정리했어요. 아직 입주자모집공고 전이라 최종 자격과 일정은 공고문으로 다시 확인해야 해요.
📢 2026년 10월 24일 업데이트: 청약 일정이 나왔어요
| 단계 | 날짜 (예정) |
|---|---|
| 입주자모집공고 | 11월 27일(금) |
| 특별공급 | 12월 7일(월) |
| 일반공급 1순위 | 12월 8일(화) |
| 당첨자 발표 | 12월 16일(수) |
| 일반분양 물량 | 1,801가구 (특별공급 930 · 일반공급 871) |
기관추천 특별공급 안내문을 인용한 보도(뉴시스, 2026년 10월 24일) 기준이에요. 시장에서는 3.3㎡당 9,000만 원 안팎, 84㎡ 약 30억 원을 예상하고, 수도권·규제지역은 25억 원 초과 주택의 주택담보대출 한도가 최대 2억 원이라 자금 계획이 가장 중요해요. 최종 일정과 분양가는 11월 27일 공고문에서 확정돼요.
핵심 요약
- 총 5,007세대 중 일반분양 1,801가구(특공 930·일반 871)로 확정됐고, 12월 7일 특공·8일 1순위예요.
- 84㎡ 예상 분양가는 약 30억~32억 원(3.3㎡당 8,000만 원 이상)이에요.
- 인근 아크로리버파크 84㎡가 2026년 9월 62억 8천만 원에 거래돼 시세 차이 기대가 커요.
- 서초구는 투기과열지구라 1순위 조건이 까다롭고, 계약금만 3억 원 이상 필요할 수 있어요.
디에이치 반포 124 단지 개요
최고 35층, 50개 동 규모의 대단지예요. 현대건설이 시공하고, 일반분양 물량 대부분이 국민평형인 84㎡에 몰려 있어요. 주택형별 일반분양 세대수는 다음과 같아요.
| 주택형(전용) | 일반분양 세대 | 비중 |
|---|---|---|
| 59㎡ | 281세대 | 15.3% |
| 80㎡ | 23세대 | 1.3% |
| 84㎡ | 1,358세대 | 74.1% |
| 99㎡ | 82세대 | 4.5% |
| 114㎡ | 44세대 | 2.4% |
| 130㎡ | 44세대 | 2.4% |
| 합계 | 1,832세대 | 100% |
위 주택형별 세대수는 10월 15일 보도 기준(총 1,832세대)이에요. 10월 24일 공개된 안내문 기준 일반분양은 1,801가구로, 주택형별 최종 물량은 모집공고에서 확정돼요.
보도된 일반분양 세대수에는 특별공급 물량이 포함돼 있을 수 있어요. 특별공급과 일반공급이 각각 몇 세대인지는 입주자모집공고가 나와야 확정돼요. 60㎡ 이하인 59㎡는 추첨 비율이 높아서, 가점이 낮은 사람에게는 가장 현실적인 주택형이에요.
예상 분양가와 시세 차이
언론 보도에 따르면 분양가는 3.3㎡당 8,000만 원을 넘을 것으로 예상되고, 84㎡ 기준 약 30억~32억 원이에요. 500세대 이상 단지 가운데 역대 최고 수준이에요. 그런데도 '로또'라는 말이 나오는 건 주변 시세가 그보다 훨씬 높기 때문이에요.
| 비교 대상 | 84㎡ 가격 | 예상 분양가(32억)와 차이 |
|---|---|---|
| 아크로리버파크 | 62억 8천만 원 (2026년 9월 23일, 8층) | 약 30억 8천만 원 |
| 래미안 트리니원 (입주권) | 57억 원 (2026년 8월 7일, 12층) | 약 25억 원 |
| 래미안 원베일리 | 56억 3천만 원 (2026년 5월 29일, 13층) | 약 24억 3천만 원 |
| 디에이치 반포 124 (예상 분양가) | 약 30억~32억 원 | — |
표의 차이는 보도된 가격을 단순 비교한 값이라 실제 차익은 동·층·조망, 입주 시점 시세에 따라 크게 달라져요. 전문가 사이에서도 금리 상승 부담 때문에 강남 집값이 지금처럼 오르기만 하지는 않을 거라는 의견이 있어요. "당첨되면 무조건 40억"으로 받아들이기보다는, 분양가가 주변 시세보다 낮게 정해지는 구조라는 점을 이해하는 게 중요해요.
왜 이렇게 관심이 몰릴까
재건축 단지는 기존 조합원에게 먼저 집을 배정하고 남는 물량만 일반분양해요. 그래서 수천 세대 대단지라도 일반인이 청약할 수 있는 물량은 많지 않은 경우가 많은데, 이 단지는 일반분양이 1,832세대로 강남 재건축 가운데서도 큰 편이에요. 최근 강남 핵심지 재건축에서 일반분양이 드물었던 만큼, 오랫동안 무주택 기간과 부양가족 점수를 쌓아 온 고가점 통장이 대거 몰릴 거라는 전망이 나와요.
반대로 말하면 가점이 애매한 사람에게는 경쟁이 매우 치열하다는 뜻이에요. 그래서 이 단지는 "당첨 가능성"과 "당첨 후 자금 마련"을 모두 따져 보고 신청할지 정하는 게 좋아요. 특히 청약통장 가입 기간이나 예치금 같은 조건은 공고일을 기준으로 따지기 때문에, 공고가 나온 뒤에 맞추려고 하면 늦어요.
투기과열지구 청약 규칙, 이렇게 적용돼요
서초구는 투기과열지구예요. 아래는 투기과열지구 민영주택에 일반적으로 적용되는 기준이고, 이 단지의 정확한 조건은 모집공고문에서 확정돼요.
- 1순위: 청약통장 가입 2년 이상 + 지역별 예치금(서울 85㎡ 이하 300만 원, 102㎡ 이하 600만 원, 135㎡ 이하 1,000만 원, 모든 면적 1,500만 원)
- 세대주여야 하고, 본인과 세대원 모두 최근 5년 안에 다른 주택에 당첨된 적이 없어야 해요.
- 같은 순위 안에서는 공고일 기준 서울에 일정 기간 이상 거주한 사람이 먼저 배정받아요.
- 분양가상한제 단지라 재당첨 제한과 전매 제한이 붙고, 실거주 의무가 생길 수 있어요.
| 전용면적 | 가점제 | 추첨제 | 이 단지 해당 주택형 |
|---|---|---|---|
| 60㎡ 이하 | 40% | 60% | 59㎡ |
| 60㎡ 초과~85㎡ 이하 | 70% | 30% | 80㎡ · 84㎡ |
| 85㎡ 초과 | 80% | 20% | 99㎡ · 114㎡ · 130㎡ |
추첨 물량도 무주택자에게 먼저 돌아가요. 투기과열지구에서는 추첨 물량의 75%를 무주택세대구성원에게 먼저 배정하고, 남은 물량을 무주택자와 1주택자가 함께 추첨해요. 가점제에서 떨어진 사람은 자동으로 추첨 대상에 들어가요. 청약통장 조건과 예치금은 청약통장 1순위 조건과 예치금 기준표에 자세히 정리해 뒀어요.
실거주 의무, 몇 년이나 살아야 하나
민간택지 분양가상한제 아파트는 분양가가 주변 시세의 80% 미만이면 3년, 80~100%면 2년을 직접 살아야 해요. 2024년 3월부터는 입주 후 바로 들어가지 않고 3년 안에만 거주를 시작하면 되도록 유예가 적용되고 있어요. 다만 적용 여부와 기간은 지자체 판단과 모집공고문에 따라 정해지니, 공고문에서 꼭 확인하세요.
국토교통부는 실거주 의무 위반을 전국적으로 점검하겠다고 밝혔고, 거짓으로 거주한 것처럼 꾸미면 3년 이하 징역이나 3,000만 원 이하 벌금을 받을 수 있어요. 당첨 후 전세를 놓아 잔금을 마련하려는 계획이라면 특히 주의해야 해요.
실제로 계산해 보면: 84㎡ 계약금
분양 대금 납부 비율은 공고에서 정해지지만, 계약금 비율이 10%일 때와 20%일 때를 나눠 보면 얼마나 현금이 필요한지 감이 와요.
| 예상 분양가 | 계약금 10% | 계약금 20% |
|---|---|---|
| 30억 원 | 3억 원 | 6억 원 |
| 32억 원 | 3억 2천만 원 | 6억 4천만 원 |
계약금은 당첨 후 몇 주 안에 내야 하는 돈이라 대출보다는 현금으로 준비해야 해요. 여기에 중도금과 잔금까지 더하면 30억 원 넘는 돈이 필요하고, 고가 주택이라 대출이 크게 제한돼 있어서 분양 대금 대부분을 자체 자금으로 마련할 수 있는 사람이 유리하다는 분석이 많아요. 발코니 확장비와 취득세는 위 금액에 포함되지 않았어요.
공고 전에 미리 확인할 것
- 청약홈에서 내 가점(무주택 기간·부양가족 수·통장 가입 기간) 계산해 두기
- 청약통장 가입 2년 이상인지, 예치금이 공고일 전까지 채워져 있는지 확인
- 세대주인지, 세대원 중 최근 5년 안에 당첨 이력이 있는지 확인
- 계약금(3억~6억 원대)과 이후 대금을 어떻게 마련할지 자금 계획 세우기
- 실거주 의무가 붙으면 직접 들어가 살 수 있는지 미리 따져 보기
자주 묻는 질문
가점이 낮아도 당첨될 수 있나요?
59㎡는 추첨 비율이 60%라 가점이 낮아도 기회가 있어요. 다만 추첨 물량의 75%가 무주택자에게 먼저 배정되고 신청자가 매우 많을 것으로 보여서 확률은 낮다고 보는 게 현실적이에요. 84㎡는 가점제가 70%라 만점에 가까운 통장이 몰릴 것으로 예상돼요. 내 점수는 청약 가점 계산법으로 먼저 계산해 보세요.
집이 한 채 있어도 신청할 수 있나요?
투기과열지구에서 1주택자는 가점제로는 당첨이 어렵고, 추첨 물량 중 무주택자 우선 배정(75%)을 뺀 나머지에서 무주택자와 함께 경쟁해요. 1주택자가 당첨되면 기존 주택을 처분해야 하는 조건이 붙을 수 있으니 모집공고문의 1주택자 조건을 꼭 확인하세요.
청약 일정은 언제 나오나요?
보도 기준으로 11월 일반분양이 예정돼 있지만, 입주자모집공고일과 특별공급·1순위 접수일은 아직 확정되지 않았어요. 모집공고가 올라오면 청약홈에서 일정과 자격을 확인할 수 있어요. 이 블로그에서도 공고가 나오는 대로 자격과 일정을 다시 정리할게요.
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※ 디지털타임스(2026.10.15) · 파이낸셜뉴스(2026.10.15) · 한국경제(2026.10.13) · 파이낸셜뉴스(2026.8.29, 실거주 의무) 보도와 주택공급에 관한 규칙을 바탕으로 정리했어요. 분양가와 시세 차이는 예상치이고, 2026년 10월 16일 기준이며, 신청 전 입주자모집공고를 꼭 확인하세요.
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