생애최초 특별공급 2026 자격·소득 기준표｜3인 가구 월 979만 원, 1인 가구는 60㎡ 추첨

생애최초 특별공급(생초 특공)은 우리 세대 누구도 집을 가져 본 적 없는 사람이 처음 집을 살 때 쓰는 특공이에요. 가점이 낮아도 소득 구간 안에서 추첨으로 뽑기 때문에, 무주택 기간이 짧은 20~30대가 노려 볼 만한 통로예요.

다만 민영 아파트와 공공분양의 규칙이 꽤 달라요. 민영은 미혼 1인 가구도 일부 물량에 넣을 수 있지만, 공공분양은 혼인 중이거나 자녀가 있어야 해요. 2026년 6월 15일 민영주택에 신생아 특별공급이 따로 생기면서 생애최초 물량도 줄었어요. 지금 공고에 쓰이는 소득 금액과 함께, 내가 어느 구간인지 바로 따져 볼 수 있게 정리했어요.

생애최초 특공 자격 5가지

아래 다섯 가지를 모두 갖춰야 해요. 하나라도 빠지면 소득이 기준 안이어도 부적격이에요.

• 생애 첫 주택: 신청자뿐 아니라 세대에 속한 모든 사람이 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 해요. 같은 등본에 있는 부모님이 집을 가진 적이 있으면 안 돼요. 다만 배우자가 혼인 전에 집을 가졌다가 혼인 전에 처분했다면 따지지 않아요.
• 무주택세대구성원: 입주자모집공고일 현재 세대 전원이 무주택이어야 해요.
• 청약통장: 민영은 일반공급 1순위에 지역·면적별 예치금을 채워야 해요. 공공분양은 1순위에 저축액(선납금 포함) 600만 원 이상이 필요해요. 투기과열지구·조정대상지역이라면 1순위 요건상 세대주여야 하고, 세대원 모두 과거 5년 안에 당첨된 적이 없어야 해요.
• 소득세 5년 납부: 공고일 현재 근로자나 자영업자(과거 1년 안에 소득세를 낸 사람 포함)로서 소득세를 5년 이상 냈어야 해요. 꼭 연속일 필요는 없어요.
• 혼인 또는 자녀: 공고일 현재 혼인 중이거나 미혼 자녀(태아·입양 포함)가 있어야 해요. 민영에서는 1인 가구라면 이 요건이 없어도 추첨 물량(30%)에 신청할 수 있어요.

1순위 기간과 예치금이 헷갈리면 청약통장 1순위 조건과 예치금 기준표에서 지역별 금액부터 확인하세요.

민영 vs 공공분양, 생애최초 규칙 비교

같은 생애최초 특공이라도 민영과 공공분양은 통장, 소득, 자산, 1인 가구 허용 여부가 모두 달라요. 아래 표로 먼저 큰 차이를 보세요.

항목	민영주택 (전용 85㎡ 이하)	공공분양 (국민주택)
공급 비율	민간택지 7% (2026.6.15 이후, 이전 9%). 공공택지는 더 높음	건설량의 25% 범위 (유형·공고별 확인)
청약통장	1순위 + 지역·면적별 예치금	1순위 + 저축액 600만 원 이상
혼인·자녀	우선·일반은 혼인 중 또는 자녀 필요. 1인 가구는 추첨만	혼인 중 또는 미혼 자녀 필수
1인 가구	추첨 30%에 신청 가능, 전용 60㎡ 이하만	신청 불가
소득 기준	우선 130%, 일반 160%. 초과해도 추첨 가능	130% 이하 (맞벌이 200% 이하)
자산 기준	소득 160% 초과로 추첨에 넣을 때만 부동산 3억 3,100만 원 이하	부동산·자동차 등 자산 기준 별도
당첨자 선정	소득 구간별 추첨, 경쟁 시 해당지역 거주자 우선	추첨 (공고문 선정 방법 확인)

정리하면 민영은 문이 넓고, 공공분양은 조건이 까다로운 대신 분양가가 낮은 편이에요. 맞벌이라면 공공분양의 200% 기준이 민영의 160%보다 넉넉하다는 점도 기억해 두세요.

2026년 가구원수별 소득 기준표

소득 기준은 전년도 도시근로자 가구원수별 가구당 월평균소득에 비율을 곱해 정해요. 2026년 공고에는 2025년도 통계가 쓰이고 있어요. 아래 130%·160% 금액은 2026년 2월 27일 정정된 경기 수원 민영 아파트 입주자모집공고의 생애최초 소득표와 같아요. 1인·2인 가구도 "3인 이하" 칸을 봐요.

가구원수	100% (기준)	130% (민영 우선·공공 상한)	160% (민영 일반)	200% (공공 맞벌이)
3인 이하	7,533,763원	9,793,892원	12,054,021원	15,067,526원
4인	8,802,202원	11,442,863원	14,083,523원	17,604,404원
5인	9,326,985원	12,125,081원	14,923,176원	18,653,970원
6인	9,906,263원	12,878,142원	15,850,021원	19,812,526원

금액은 모두 세전 월평균 소득이에요. 200% 칸은 100% 금액을 두 배로 계산한 값이니, 공공분양은 공고문의 소득표를 최종 기준으로 삼으세요. 민영 생애최초는 신혼부부 특공과 달리 맞벌이 기준이 따로 없어요. 7인 이상 가구와 소득을 합산하는 세대원 범위는 공고문에 나와요. 신혼부부 특공 금액은 신혼부부 특별공급 소득 기준표에 따로 정리했어요.

물량 비율과 우선·일반·추첨 나누는 법

민영주택은 전용 85㎡ 이하 물량을 기준으로 생애최초 몫을 떼어 둬요. 민간택지는 원래 9%였는데, 그중 2%p가 2026년 6월 15일 신생아 특별공급으로 옮겨 가면서 7%가 됐어요. 공공택지에 짓는 민영주택은 개정 전 19%로 더 많았으니, 6월 이후 비율은 공고문의 특별공급 세대수 표로 확인하세요.

실제 공고에서도 7% 안팎이 보여요. 10월에 공고된 산곡역자이힐스테이트앤하늘채는 일반분양 1,289세대 중 생애최초가 86세대(약 6.7%)였어요. 주택형별로 나눠 계산하고 소수점을 처리해서 딱 7%가 나오지는 않아요.

생애최초 물량은 다시 소득 구간에 따라 세 덩어리로 나눠요.

• 우선공급 50%: 소득 130% 이하. 혼인 중이거나 자녀가 있어야 해요.
• 일반공급 20%: 소득 160% 이하. 우선공급에서 떨어진 사람도 함께 경쟁해요.
• 추첨공급 30%: 1인 가구, 소득 160% 초과지만 부동산 3억 3,100만 원 이하인 가구, 앞 단계에서 떨어진 사람이 모두 추첨해요.

같은 구간 안에서 경쟁이 생기면 해당지역 거주자가 먼저이고, 그 안에서는 추첨이에요. 가점이 필요 없어서 무주택 기간이 짧아도 불리하지 않아요. 다른 특공 유형과 비교해 보고 싶다면 아파트 특별공급 6종 비교를 함께 보세요.

1인 가구라면 꼭 알아야 할 것

미혼 1인 가구도 2021년 11월 16일부터 민영 생애최초 특공을 신청할 수 있어요. 대신 몇 가지 제한이 있어요.

• 신청할 수 있는 물량은 추첨공급 30%뿐이에요.
• 전용면적 60㎡ 이하 주택형에만 넣을 수 있어요. 84㎡ 타입은 안 돼요.
• 소득은 월 12,054,021원(3인 이하 160%) 이하여야 하고, 넘으면 부동산가액 3억 3,100만 원 이하일 때만 신청할 수 있어요.
• 공공분양 생애최초는 혼인 중이거나 자녀가 있어야 해서 1인 가구는 신청할 수 없어요.

1인 가구는 추첨 물량에서 기혼 가구, 앞 단계 낙첨자와 함께 경쟁해요. 그래서 일반공급 추첨제 물량도 같이 노리는 게 좋아요. 일반공급은 특공과 별도로 함께 신청할 수 있어요.

공공분양 자산 기준과 소득 기준

공공분양(국민주택) 생애최초는 세대 월평균소득이 130% 이하여야 하고, 부부가 모두 소득이 있으면 200% 이하까지 인정돼요. 2026년 2월 공고된 SH 마곡지구 17단지 토지임대부 분양주택도 이 기준(130%, 맞벌이 200%)을 썼어요.

여기에 부동산(토지+건물)과 자동차 가액 기준이 따로 붙어요. SH 공공분양 신청자격 안내에는 부동산 2억 1,550만 원 이하로 나와 있어요. 자동차 기준 금액은 해마다 바뀌고 공고마다 다를 수 있으니, 신청할 단지의 공고문 자산 기준표로 확인하세요. 나눔형·선택형 같은 뉴:홈은 총자산 기준을 쓰기도 해요.

실제로 계산해 보면

연 소득을 12로 나눠 월평균을 구한 뒤, 가구원수 칸의 100% 금액으로 나누면 내 비율이 나와요. 아래는 위 기준표로 계산한 예시예요. 실제 심사는 공고문의 소득 산정 방법을 따르니 대략적인 위치를 보는 용도로 쓰세요.

사례	연 소득 → 월평균	기준 대비	민영 생애최초	공공분양 생애최초
외벌이 3인 (부부+아이 1명)	1억 1천만 원 → 9,166,667원	3인 이하의 121.7%	우선공급 (130% 이하)	소득 기준 안 (130% 이하)
맞벌이 2인 (아이 없음)	1억 3천만 원 → 10,833,333원	3인 이하의 143.8%	일반공급 (160% 이하)	맞벌이 200% 이하라 가능
미혼 1인 가구	6천만 원 → 5,000,000원	3인 이하의 66.4%	추첨공급만, 60㎡ 이하	신청 불가
외벌이 4인 (부부+아이 2명)	1억 5천만 원 → 12,500,000원	4인의 142.0%	일반공급 (160% 이하)	130% 초과라 불가

첫 번째 집은 130%(월 9,793,892원) 안이라 민영 우선공급에 들어가요. 두 번째 부부는 민영에서는 일반공급이지만, 공공분양에서는 맞벌이 200%(월 15,067,526원) 안이에요. 1인 가구는 소득이 낮아도 추첨 물량에서만 경쟁해요. 네 번째 집은 4인 기준 130%(월 11,442,863원)를 넘어 공공분양은 어렵고, 민영 일반공급을 노려야 해요.

물량도 계산해 볼게요. 민간택지 민영 아파트의 85㎡ 이하 물량이 1,000세대라면 생애최초는 7%인 70세대예요. 이 중 우선공급 35세대(50%), 일반공급 14세대(20%), 추첨공급 21세대(30%)로 나뉘어요. 1인 가구가 노릴 수 있는 건 21세대이고, 그중에서도 60㎡ 이하 주택형만이에요.

일반공급 가점도 함께 노린다면 청약 가점 계산법으로 내 점수를 계산해 두면 특공과 일반공급 중 어디에 힘을 줄지 판단하기 쉬워요.

자주 묻는 질문

부모님과 같이 사는데 부모님 명의 집이 있으면 신청할 수 있나요?

같은 등본에 있는 부모님(직계존속)은 세대원이라서, 부모님이 집을 가지고 있거나 가졌던 적이 있으면 생애최초 요건을 채우지 못해요. 공고일 기준으로 세대가 나뉘어 있는지가 중요하니, 세대 구성은 공고문의 세대원 정의를 먼저 확인하세요.

소득세 5년은 연속으로 내야 하나요?

연속일 필요는 없어요. 소득세를 낸 기간을 합쳐 5년 이상이면 돼요. 다만 공고일 현재 근로자나 자영업자여야 하고, 지금 쉬고 있다면 과거 1년 안에 소득세를 낸 기록이 있어야 해요.

1인 가구인데 84㎡는 신청할 수 없나요?

민영 생애최초에서 1인 가구는 전용 60㎡ 이하 주택형에만 신청할 수 있어요. 84㎡를 원한다면 일반공급 가점제나 추첨제로 넣어야 해요. 공공분양 생애최초는 1인 가구 신청 자체가 안 돼요.

함께 보면 좋은 글

• 아파트 특별공급 6종 비교 (신생아 특공 10% 신설)
• 신혼부부 특별공급 소득 기준표 (맞벌이 120%·160% 금액)
• 청약통장 1순위 조건과 예치금 기준표

※ 국토교통부 「주택공급에 관한 규칙」 개정 관련 보도(2021.11 비즈니스워치, 2024.1 아주경제, 2026.6 아시아경제·경북매일·헤럴드경제), 두산위브 더센트럴 수원 입주자모집공고(2026.2.27 정정), SH 공공분양 특별공급 신청자격 안내, 마곡지구 17단지 토지임대부 입주자모집공고(2026.2.27)를 바탕으로 정리했어요. 2026년 10월 14일 기준이며, 신청 전 공식 안내를 확인하세요.