전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면, 세입자는 긴 소송과 경매를 거쳐야 할 수도 있습니다. 전세보증금반환보증은 이런 상황에서 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 대신 돌려주고, 나중에 집주인에게 받아내는 보증 상품입니다.
요즘은 휴대폰 앱으로도 몇 분 만에 신청할 수 있습니다. HUG 공식 안내를 바탕으로 가입 조건과 보증료, 그리고 가입이 거절되는 대표적인 경우를 정리했습니다.
핵심 요약
- 보증금이 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하인 전세가 가입 대상입니다.
- 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 하고, 빌라는 보통 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다.
- 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
- 보증료율은 연 0.097%~0.211%이고, 배우자 포함 연소득 5천만 원 이하라면 60% 할인을 받을 수 있습니다.
가입할 수 있는 전세
- 보증금: 수도권 7억 원 이하, 그 외 지역 5억 원 이하 (월세가 있으면 전월세전환율로 환산한 금액 기준)
- 주택: 아파트, 단독·다가구·다중주택, 연립·다세대(빌라), 주거용 오피스텔 등
- 신청 기한: 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약 기간의 절반이 지나기 전까지 (갱신 계약도 계약 기간의 절반 전까지)
2년 계약이라면 입주 후 약 1년 안에 가입해야 합니다. 늦으면 가입할 수 없으니 입주하자마자 신청하는 것이 가장 안전합니다.
가입 조건 체크리스트
- 해당 집에 실제로 살면서 전입신고와 확정일자를 받았을 것
- 전세보증금 + 선순위 채권(근저당 등)이 주택가격의 90% 이내일 것
- 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내일 것
- 등기부등본에 경매신청, 압류, 가압류, 가처분 같은 권리침해가 없을 것
- 건물과 토지가 모두 집주인 소유일 것
- 다른 세대의 전입 기록이 없을 것 (단독·다가구·다중주택 제외)
- 전세계약 기간이 1년 이상이고, 공인중개사를 통해 계약했을 것
- 건축물대장에 위반건축물로 올라 있지 않을 것 (아파트 제외)
- 보증금 반환채권의 양도나 담보를 금지하는 특약이 없을 것
HUG가 든 예시
주택가격이 1억 원인 집이라면 보증 한도는 9천만 원입니다. 전세보증금이 9천5백만 원이면 가입할 수 없고, 9천만 원이면 가입할 수 있습니다. 즉 전세가가 집값의 90%를 넘는 “깡통전세”는 보증 가입 자체가 안 됩니다.
빌라는 “주택가격” 계산이 특히 중요해요
아파트는 KB시세 등을 기준으로 하지만, 연립·다세대(빌라)는 보통 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 공시가격이 1억 원인 빌라라면 주택가격은 1억 4천만 원, 보증 한도는 그 90%인 1억 2,600만 원입니다. 이보다 비싼 전세라면 계약 전에 다시 생각해 봐야 합니다. 공시가격은 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
보증료는 얼마?
보증료 = 보증금액 × 보증료율 × 전세계약 기간(일) ÷ 365입니다. 보증료율은 보증금 규모, 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.097%~0.211% 사이입니다.
| 예시 (2년 계약) | 보증료율 | 2년 보증료 |
|---|---|---|
| 아파트 보증금 2억 원, 부채비율 70% 이하 | 연 0.102% | 약 40만 8천 원 |
| 빌라 보증금 2억 원, 부채비율 80% 초과 | 연 0.184% | 약 73만 6천 원 |
청년이라면 할인부터 챙기세요
- 연소득 5천만 원 이하(배우자 포함): 60% 할인 → 위 아파트 예시라면 약 16만 3천 원
- 신혼부부(합산 연소득 6천만 원 이하, 혼인 7년 이내): 40% 할인
- 국토부 부동산거래 전자계약으로 계약한 경우: 3% 할인
- 보증료는 연말정산 세액공제 대상입니다 (보증금 3억 원 이내).
사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않으며, 선순위 채권이 많으면 보증료가 10% 할증될 수 있습니다.
신청 방법
- 모바일: 네이버페이, 카카오페이, 토스의 부동산 메뉴 또는 HUG 안심전세 앱
- 은행: 신한, KB국민, 우리, 하나, IBK기업, NH농협 등 위탁은행
- 방문: HUG 지사
실제로 계산해 보면: 공시가격 1억 6천만 원 빌라
빌라는 공시가격의 140%를 주택가격으로 보는 경우가 많습니다. 공시가격이 1억 6천만 원이면 주택가격은 2억 2,400만 원이고, 보증 한도는 그 90%인 2억 160만 원입니다.
| 상황 | 보증금 + 선순위 채권 | 가입 여부 |
|---|---|---|
| 근저당 없음, 보증금 2억 원 | 2억 원 | 가능 (2억 160만 원 이내) |
| 채권최고액 1천만 원 근저당, 보증금 2억 원 | 2억 1천만 원 | 불가 (한도 초과) |
| 근저당 없음, 보증금 2억 1천만 원 | 2억 1천만 원 | 불가 (한도 초과) |
같은 보증금이라도 근저당이 조금만 있으면 가입이 막힐 수 있습니다. 근저당이 있다면 한도에서 채권최고액을 먼저 빼 보세요. 남는 금액이 넣을 수 있는 보증금의 상한입니다.
첫 번째 경우의 보증료도 계산해 보겠습니다. 부채비율은 (선순위 채권 + 보증금) ÷ 주택가격이라 2억 원 ÷ 2억 2,400만 원, 약 89%입니다. 보증금 1억 원 초과~2억 원 이하인 아파트 외 주택에서 부채비율 80% 초과 구간의 보증료율은 연 0.184%입니다. 2년(730일) 계약이면 2억 원 × 0.184% × 730 ÷ 365 = 73만 6천 원입니다. 배우자 포함 연소득 5천만 원 이하라 60% 할인을 받으면 29만 4,400원으로 줄어듭니다.
자주 묻는 질문
공인중개사 없이 직거래한 전세도 가입할 수 있나요?
가입 조건에 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 한다는 항목이 있어, 직거래로 맺은 신규 계약은 가입하기 어렵습니다. 보증 가입을 생각한다면 처음부터 중개사무소를 통해 계약하세요.
월세가 있는 보증부 월세도 가입할 수 있나요?
가능합니다. 다만 보증금 기준(수도권 7억 원, 그 외 5억 원)은 월세를 전월세전환율로 환산한 전세보증금 금액으로 따집니다.
보증료 할인은 여러 개 같이 받을 수 있나요?
연소득 기준, 신혼부부 같은 사회배려계층 할인은 중복 적용되지 않습니다. 해당하는 할인 중 가장 큰 것 하나를 적용받는다고 생각하면 됩니다.
가입 조건 대부분은 결국 계약 전에 확인해야 할 것들입니다. 등기부등본 확인 방법과 확정일자 받는 방법도 함께 챙기세요. 전세대출이 필요하다면 청년 버팀목 전세대출 조건도 확인해 보세요.
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※ 주택도시보증공사(HUG) 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 2026년 10월 10일 기준이며, 신청 전 공식 안내를 꼭 확인하세요.
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