전세 계약 전 꼭 확인할 체크리스트, 전세사기 피하는 10가지 방법

전세는 목돈을 맡기는 계약이라 한 번 잘못되면 몇 년 동안 모은 돈을 잃을 수 있습니다. 전세사기 피해 대부분은 계약 전에 몇 가지만 확인했어도 막을 수 있는 경우가 많습니다.

이 글은 계약 전, 계약할 때, 입주 후로 나눠서 꼭 확인해야 할 것들을 정리했습니다. 특히 전세보증금반환보증 가입 조건은 “안전한 전세”의 기준으로 쓰기 좋아서 함께 설명합니다.

계약 전: 집과 집주인 확인하기

1. 등기부등본으로 진짜 집주인 확인

등기부등본 갑구의 최근 소유자와 계약하러 온 사람이 같은지 확인하세요. 대리인이 나왔다면 소유자의 위임장과 인감증명서가 필요합니다. 발급 방법은 등기부등본 인터넷 발급 방법 글을 참고하세요.

2. 압류·가압류·경매 기록 확인

갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기록이 남아 있으면 계약을 다시 생각해야 합니다. HUG 반환보증도 이런 권리침해가 있으면 가입할 수 없습니다.

3. 대출 규모와 “전세가율” 계산

을구의 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더해 보세요. HUG 반환보증은 보증금 + 선순위 채권이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있습니다. 이 기준을 넘는 집은 집값이 조금만 떨어져도 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다.

4. 빌라는 공시가격부터 확인

빌라(연립·다세대)는 시세를 알기 어려워서 피해가 많습니다. HUG는 보통 공시가격의 140%를 주택가격으로 봅니다. 공시가격 1억 원인 빌라라면 보증 한도는 약 1억 2,600만 원이니, 이보다 비싼 전세는 특히 조심하세요.

5. 건축물대장 위반건축물 여부

건축물대장에 위반건축물로 올라 있으면 반환보증 가입이 안 되고, 대출도 어려울 수 있습니다. 정부24에서 건축물대장을 무료로 열람할 수 있습니다.

6. 집주인의 세금 체납 확인

집주인이 세금을 체납하면 집이 공매로 넘어갈 때 세금이 먼저 빠져나갈 수 있습니다. 계약 전에 집주인에게 국세 완납증명서와 지방세 납세증명서를 요청해 확인하세요.

계약할 때

7. 공인중개사를 통해 계약하기

HUG 반환보증은 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 가입할 수 있습니다. 중개사무소가 정식 등록된 곳인지도 확인하세요.

8. 특약 문구 확인

“보증금 반환채권을 양도하거나 담보로 제공할 수 없다” 같은 특약이 있으면 반환보증에 가입할 수 없습니다. 반대로 “잔금일 다음 날까지 새 근저당을 설정하지 않는다” 같은 세입자 보호 특약은 넣어 두면 좋습니다.

9. 잔금 치르기 직전 등기부 한 번 더

계약일과 잔금일 사이에 새 대출이나 압류가 생길 수 있습니다. 잔금을 보내기 직전에 등기부등본을 다시 열람하세요.

입주 후

10. 전입신고 + 확정일자 + 반환보증

입주 당일 전입신고와 확정일자를 받으세요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기기 때문에 하루라도 미루면 안 됩니다. 그리고 계약 기간의 절반이 지나기 전에 전세보증금반환보증에 가입하면 최악의 상황에서도 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

실제로 계산해 보면: 공시가격 1억 5천만 원 빌라

체크리스트 3번과 4번을 실제 숫자로 따라 해 보겠습니다. 공시가격이 1억 5천만 원인 빌라라면 HUG가 보는 주택가격은 140%인 2억 1천만 원이고, 보증금과 선순위 채권의 합은 그 90%인 1억 8,900만 원 이내여야 합니다.

보증금	근저당 채권최고액	합계	판단
1억 5천만 원	3천만 원	1억 8천만 원	한도 이내
1억 7천만 원	3천만 원	2억 원	한도 초과, 반환보증 가입 불가

근저당이 있다면 한도에서 채권최고액을 먼저 빼 보세요. 이 예시에서는 1억 8,900만 원 − 3천만 원 = 1억 5,900만 원이 넣을 수 있는 보증금의 상한입니다. 이보다 높은 전세라면 계약 전에 다시 생각해 보는 것이 좋습니다.

주택가격은 주택 유형이나 시세 자료에 따라 달라질 수 있습니다. 계산 결과가 한도에 가깝다면 계약 전에 HUG에 가입 가능 여부를 한 번 더 확인하세요.

한 장으로 정리

단계	확인할 것
계약 전	등기부 소유자·압류·근저당, 전세가율(90% 이내), 빌라 공시가격, 위반건축물, 집주인 세금 체납
계약할 때	공인중개사, 특약 문구, 잔금 직전 등기부 재확인
입주 후	전입신고·확정일자 당일 처리, 반환보증 가입

여기 적은 기준은 위험을 줄이기 위한 최소한의 점검입니다. 금액이 크거나 권리관계가 복잡하다면 계약 전에 법률 전문가나 공인중개사에게 한 번 더 확인받으세요.

자주 묻는 질문

근저당이 있는 집은 무조건 피해야 하나요?

근저당이 있다는 것만으로 위험한 것은 아닙니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내인지, 갑구에 압류 같은 기록이 없는지를 함께 보고 판단하세요.

집주인이 세금 체납 확인을 거부하면 어떻게 하나요?

체납 세금은 집이 공매로 넘어갈 때 보증금보다 먼저 빠져나갈 수 있어 중요한 확인 항목입니다. 확인을 거부한다면 계약을 서두르지 말고 다시 검토하는 것이 안전합니다.

반환보증은 언제까지 가입해야 하나요?

계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입해야 합니다. 2년 계약이라면 입주 후 약 1년 안이므로, 전입신고와 확정일자를 마친 뒤 바로 신청하는 것이 가장 안전합니다.

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※ 주택도시보증공사(HUG)와 대법원 인터넷등기소 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 2026년 10월 10일 기준이며, 계약 전 공식 안내를 꼭 확인하세요.