등기부등본 인터넷 발급 방법과 전세 계약 전 꼭 확인할 3가지

전세나 매매 계약을 앞두고 있다면 가장 먼저 떼어 봐야 하는 서류가 등기부등본(정식 명칭: 등기사항증명서)입니다. 집주인이 실제 소유자가 맞는지, 집에 대출이 얼마나 잡혀 있는지를 확인할 수 있어 보증금을 지키는 첫걸음이 됩니다.

등기부등본은 소유자 동의 없이 누구나 발급받을 수 있고, 대법원 인터넷등기소에서 24시간 온라인으로 볼 수 있습니다. 발급 방법과 수수료, 계약 전에 꼭 확인해야 할 부분을 정리했습니다.

열람과 발급, 무엇이 다른가요?

인터넷등기소에서는 ‘열람’과 ‘발급’ 중 하나를 선택합니다. 열람은 화면으로 내용을 확인하는 것이고, 발급은 제출용 증명서로 출력하는 것입니다. 계약 전에 내용만 확인하려면 열람으로 충분하고, 은행이나 기관에 제출해야 한다면 발급을 선택해야 합니다.

구분	수수료	비고
인터넷 열람	700원	화면 확인용, 제출용 아님
인터넷 발급	1,000원	출력 후 제출 가능
무인민원발급기	1,000원	전부증명서만 가능
등기소 방문	1,200원	창구 발급

인터넷등기소 발급 순서

1. 대법원 인터넷등기소에 접속합니다. 회원가입을 하지 않아도 이용할 수 있습니다.
2. 부동산 등기 메뉴에서 열람하기 또는 발급하기를 선택합니다.
3. 도로명이나 지번 주소를 입력하고 검색 결과에서 해당 부동산을 고릅니다. 아파트나 빌라는 동·호수까지 정확히 선택해야 합니다.
4. 등기기록 유형(전부 또는 일부)을 선택하고 수수료를 결제합니다.
5. 결제 후 열람 또는 출력 화면에서 내용을 확인합니다.

전부증명서와 일부증명서

전부증명서는 과거에 말소된 권리까지 포함해 부동산의 등기 이력 전체를 보여주고, 일부증명서는 현재 유효한 내용 위주로 보여줍니다. 전세 계약 전에는 과거 압류나 가압류 이력까지 볼 수 있는 전부증명서(말소사항 포함)를 확인하는 것이 좋습니다.

등기부등본 구성: 표제부·갑구·을구

• 표제부: 부동산의 주소, 면적, 구조 등 기본 정보
• 갑구: 소유권에 관한 사항. 현재 소유자와 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 등이 적힙니다.
• 을구: 소유권 이외의 권리. 근저당권(대출), 전세권 등이 적힙니다.

전세 계약 전 꼭 확인할 3가지

1. 계약하는 사람이 실제 소유자인가

갑구의 가장 최근 소유권 기록에 적힌 이름이 계약서의 임대인과 같은지 확인합니다. 소유자가 아닌 대리인이 계약하러 나왔다면 소유자의 위임장과 인감증명서도 함께 받아 두어야 합니다.

2. 압류·가압류·경매 기록이 없는가

갑구에 압류, 가압류, 가처분, 경매개시결정 같은 기록이 말소되지 않고 남아 있다면 집주인의 재산에 문제가 생긴 상태일 수 있습니다. 이런 기록이 있다면 계약을 신중하게 다시 검토해야 합니다.

3. 대출(근저당)이 너무 많지 않은가

을구에 적힌 근저당권의 ‘채권최고액’은 실제 대출 원금보다 높게 설정되는 경우가 많습니다. 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 집 시세에 가깝거나 넘는다면, 집이 경매로 넘어갔을 때 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 큽니다.

잔금일에 한 번 더 확인하세요

계약일과 잔금일 사이에 새로운 대출이나 압류가 생길 수도 있습니다. 잔금을 치르기 직전에 등기부등본을 한 번 더 열람하고, 입주 당일 전입신고와 확정일자까지 바로 마치는 것이 안전합니다.

실제로 계산해 보면: 채권최고액과 보증금

을구에서 확인한 근저당 채권최고액에 내 보증금을 더해 집 시세와 비교해 보면 위험도를 가늠할 수 있습니다. 시세가 3억 원이고 채권최고액 1억 2천만 원짜리 근저당이 있는 집을 예로 들어 보겠습니다.

내 보증금	채권최고액 + 보증금	시세 대비
1억 원	2억 2천만 원	약 73%
1억 5천만 원	2억 7천만 원	90%
1억 8천만 원	3억 원	100% (시세와 같음)

보증금이 1억 8천만 원이면 합계가 시세와 같아집니다. 집이 경매로 넘어가면 보증금을 모두 돌려받지 못할 위험이 큰 구조입니다. 채권최고액은 실제 대출 원금보다 높게 잡히는 경우가 많으므로, 계산은 채권최고액 기준으로 보수적으로 하는 것이 안전합니다.

참고로 HUG 전세보증금반환보증은 보증금과 선순위 채권을 더한 금액이 주택가격의 90% 이내여야 가입할 수 있습니다. 다만 HUG가 보는 주택가격은 시세와 다를 수 있고, 빌라는 보통 공시가격의 140%를 기준으로 합니다.

자주 묻는 질문

열람한 화면을 은행이나 기관에 제출해도 되나요?

아닙니다. 열람은 화면으로 내용을 확인하는 용도라 제출용으로 쓸 수 없습니다. 제출해야 한다면 인터넷 발급(1,000원)이나 등기소 방문 발급(1,200원)을 선택하세요.

근저당이 있는 집은 계약하면 안 되나요?

근저당이 있다는 것만으로 무조건 위험한 것은 아닙니다. 중요한 것은 채권최고액과 내 보증금을 더한 금액이 시세에 비해 얼마나 되는지입니다. 갑구에 압류 같은 기록이 없는지도 함께 확인하세요.

계약할 때 한 번 확인했으면 충분한가요?

계약일과 잔금일 사이에 새 대출이나 압류가 생길 수 있어 한 번으로는 부족합니다. 잔금을 치르기 직전에 다시 열람하고, 입주 당일 전입신고와 확정일자까지 마치세요.

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※ 대법원 인터넷등기소 공식 안내를 바탕으로 정리했습니다. 2026년 10월 10일 기준이며, 수수료 등은 이용 전 공식 안내를 꼭 확인하세요.